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  在五礦地產公開轉讓昆明項目之前，已有"神秘"的意向受讓方出現。

耗時4年投入20億元終離場 五礦地產叫賣昆明項目

  成文於2010年8月的昆明嘉盛"萬景園"一期建設項目環評報告顯示，"萬景園"項目即原 "南亞國際合作交流中心"項目，該項目建築內容包括五星級酒店及商業、度假村、中國五礦企業總部基地。其中，中國五礦企業總部基地主要是企業會所。項目建設期為2010年9月至2012年3月。

  不過，田景崎在接受記者采訪時解釋稱，"他們屬於央企，國資委要求16傢央企不能做酒店業務，才轉讓瞭昆明項目。"

  近日，永威置業常務副總經理馬水旺向高雄信貸身分證汽車貸款管道信貸年息 記者表示，公司在收購資金上沒有任何問題。對於昆明嘉盛的轉讓溢價水平，馬水旺認為，項目旗下主要是土地，不好評價。

  然而，在隨後幾年，五礦地產打造別墅的想法被破滅。

  昆明嘉盛主要開發位於昆明滇池附近的"萬景園"項目，目前已累計拖欠五礦地產湖南開發有限公司(以下簡稱五礦湖南)3.57億元債務。公告顯示，截至今年6月末，昆明嘉盛的凈資產為2655.9萬元，評估凈資產逾6億元，溢價近30倍。其中，核心資產為256畝項目用地。而2012年度審計報告顯示，昆明嘉盛資不抵債，所有者權益156.47萬元，凈利潤虧損1178萬元。

  日前，記者在來自北京產權交易所的一則看似平常的股權轉讓公告中，發現瞭重要信息：昆明嘉盛置業公司(以下簡稱昆明嘉盛)全部股權及債權擬以9.7億元的掛牌價轉讓，其凈資產評估溢價近30倍。值得註意的是，標的公司高溢價背後正是毗鄰滇池的256畝土地，但早在掛牌轉讓之前，一傢河南房企已成為意向接盤方。

  早在2008年9月，中國五礦集團就看上瞭昆明滇池國傢旅遊度假區(以下簡稱滇池度假區)這片寶地，開始佈局西南。滇池度假區官網顯示，彼時度假區以BT方式與昆明嘉盛合作建設環湖東路大漁片區段，預計投資11.5億元。

  記者註意到，2008年7月，滇池度假區經濟發展局下發瞭上述項目的立項批復，幾乎與BT項目同時上馬。

  對於擴張所帶來的財務壓力，田景崎地表示，旗下公司資產負債率一般都要求控制在70%以下，不會有財務風險。田向記者透露，今年至今已取得項目銷售額逾70億元，若按照這一業績快速發展，年底就有可能實現百億元計劃。

  這傢成立於2005年的河南房企，曾以"永威鑫城"項目走紅鄭州，目前旗下擁有5個住宅在售項目與1個商業待售項目，主要集中在鄭州市，開發面積逾200萬平方米，2012年實現銷售額30億元。

  2011年4月，嘉盛地產與永威置業簽署瞭合作開發"萬景園"項目協議。一年後，在永威置業舉行的前述項目設計方案研討會上，參會方包括楊志威等合作方高層。會上，永威置業進一步透露瞭開拓該項目的雄心，並認為"昆明項目的拓展，進一步擴大瞭公司的投資領域，為公司在外省做復合型地產打下瞭堅實的基礎"。

  而早在2009年10月，位於滇池度假區內，東接雲南民族文化村，西臨草海觀景大堤，南依海埂公園，北靠滇池南郡等高檔別墅區的 "觀景道18號"項目出現在瞭五礦湖南的官網上。該地塊亦被描述為"滇池片區內之絕版地塊，可謂天生麗質，是打造頂級別墅的絕佳之地。"

  意向接盤者永威置業

  對於接盤後的開發風險與回報率，在馬水旺看來，這個項目主要是規劃問題，大部分面積都要修建酒店，因為酒店客房不能上市銷售，但商品房可以一套一套地售賣，公司目前主要以住宅開發為主，存在一定的風險。

  一個始於2009年，被譽為"代言昆明城市的名片級作品"的20億元地產高端項目，在經歷五年的審批、規劃後，最終項目地塊面臨著被轉讓的境地，五礦地產控股有限公司(以下簡稱五礦地產)佈局西南地區的昆明戰略亦或受挫。

  據接觸過前述項目的昆明某資深地產人士透露，土地為住宅用地的時候，開發商的意願都還是很明確的，而變成商業、商務用地就很難做瞭，酒店就更難瞭，"萬景園"項目還有公共建築文化藝術項目，投資回報基本沒有保證。

  巨資拿地、與地產大鱷綠地集團結盟、頻頻牽手地方政府......背靠央企巨頭五礦集團的五礦地產，正行走在擴張的道路上。

  記者統計得出，五礦地產年初至今，征戰瞭北京、長沙、沈陽與南京四地，僅拿地耗資逾82億元，土地面積總計68萬平方米。其中，今年3月，五礦地產以38.6億元巨資成功競得南京13.6萬平方米土地，而沈陽項目曾刷新瞭當地"地王"記錄。值得註意的是，前述四個項目地塊均位於核心城市有增長潛力的區域。

  值得註意的是，去年底，昆明市國土局發佈消息稱，"萬景園"項目地塊用途變更為商務金融、住宿餐飲用地，該土地來源為昆明嘉盛自有存量用地。今年7月，昆明國土部門公佈的前6個月國有土地使用權登記情況中，前述項目的土地證號才首次對外公佈，領證日期為"2013年2月"。

  據記者調查發現，面對標的資產近10億元的轉讓價，這個意向受讓方不是一線房企巨頭，而是一傢河南的房企--永威置業。

  從"觀景道18號"到"南亞國際合作交流中心"，再到"萬景園"，滇池東北角的256畝土地被五礦地產賦予瞭諸多想象。從"頂級別墅"到"商務會所、總部基地"，再到"超五星級酒店"，五礦地產一步步地被現實拉瞭回來，最終不得不面臨變賣土地的殘酷現實。

中正區土地貸款率利最低銀行比較  昆明嘉盛已投入數億元

  據熟悉上述項目的昆明一位資深地產人士透露，該地塊原本為住宅用地，但後來規劃幾經變更成為酒店及商業用地，建設要求苛刻致使開發投資回報難以保證，昆明嘉盛的開發經費也長期靠母公司內部借款維持。不過，五礦地產總經理田景崎對 記者表示，轉讓該項目是國資委的要求，因為規劃為酒店項目，國資委認為不符合公司主業。

  昨日(10月14日)，昆明嘉盛母公司湖南嘉盛房地產開發有限責任公司(以下簡稱嘉盛地產)總經理楊志威向記者透露，公司已在項目上投入瞭好幾億元，但不方便透露具體的盈虧情況。對於前述BT項目與標的項目之間有無關聯，楊志威表示這屬於商業機密。

  以轉讓項目的約束條件來看，這要比一般項目苛刻。掛牌公告顯示，依據規劃內容，約9.5萬平方米的酒店用地要求打造超五星級酒店，且不準設置除文化藝術以外的非酒店功能，臨路配建體量不低於3000平方米的公共文化項目等。

  在田景崎看來，永威置業隻是其中一傢意向受讓方，但最終誰能勝出，這要看哪傢的收購方案最優。

  五礦年內拿地耗資82億

  "快速做好一切開工前的各項工作，將項目打造成五礦地產在雲南的精品樓盤。"五礦湖南官網宣稱。直到2012年6月，中國五礦集團相關負責人視察"萬景園"項目時，仍存有商業住宅的想法，當年11月該項目才開工奠基。

內容來自sina新聞

  資料顯示，昆明嘉盛母公司隸屬於五礦地產，原本五礦地產將利用上述200餘畝土地打造昆明高端度假酒店，這也被視為其發力西南市場之作。

  "我們進入的城市一般都會首選直轄市、一線城市或省會城市等，這些地方風險小。"田景崎表示，為瞭加速業務擴張與整合，目前五礦集團已為五礦地產旗下四傢企業增資20億元，已完成增資計劃的2/3。

  據瞭解，五礦地產旗下擁有五礦置業、五礦建設、湖南二十三冶建設集團、五礦(營口)產業園四傢實體企業，項目遍佈全國十餘個省市，涉足住宅、商業與工業等多種地產業態。

  根據五礦地產的區域安排，五礦置業旗下擁有位於北京、天津等直轄市和省會城市的多傢項目公司，主要佈局環渤海區域；五礦建設主要業務集中在珠三角和長三角；嘉盛地產作為湖南二十三冶建設集團的唯一地產平臺，側重西南、西北區域，主要是以長沙為基地，目前有昆明及長、株、潭地區8個房地產項目；五礦(營口)產業園則主要以產業地產為專業方向。

  尤其是對於嘉盛地產，今年8月，公司表示要確保2015年完成80億元的銷售額，力爭挑戰百億目標，深耕長株潭，全面佈局中西部，新增土地儲備300萬平米、新開工面積186萬平米。

  不過，昆明萬景園項目作為嘉盛地產最早佈局西南地區的唯一一枚棋子，隨著此次股權轉讓，在業內人士看來，五礦地產的西南戰略佈局或將遇挫。

新聞來源http://bj.house.sina.com.cn/news/2013-10-15/10422452385.shtml

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